法拍房风险应对④：过户、贷款流程复杂需谨慎
随着楼市逐渐回暖，法拍房市场也热闹起来。在法拍房市场“捡漏”的购房人越来越多。不过，相较普通商品房，法拍房在过户、贷款等方面存在更加复杂的流程，暗藏风险。对此，业内人士表示，购房者在关注法拍房价格的同时，还要充分考量房屋所涉及的产权、按揭贷款等情况，对不清楚的问题应及时咨询法院、不动产登记部门及贷款机构等，从而避免产生不必要的法律纠纷。对于法拍房过户、贷款的流程不清楚，购房人应及时向法院、不动产登记部门及贷款机构咨询。图/IC photo风险1：央产房、微利房等特殊产权房源或影响过户据北京金诉律师事务所创始人戴金花律师介绍，由于法拍房一般是法院查封后才进行拍卖的，所以购房人拍得法拍房后，要解除房产的查封，才能将房子过户到自己的名下。当法拍房成功拍卖后，购房人要在法院规定的时间内交付全款，然后法院出具成交确认书、执行裁定书、案款收据，从法律效应上确定这套房产属于竞拍者。一般来说，法拍房的过户没有时间限制，只要购房人的手续齐全，就可以到法拍房所在地房管局办理过户手续。不过，每个法院出具手续的时间长短不同，通常是在一个月左右。“随着法拍房成交量不断攀升，法拍房的产权纠纷也与日俱增。”戴金花表示，事实上，法院公告会注明“能否办理过户手续请竞买人自行到相关职能部门咨询，因标的物现状存在瑕疵等原因不能办理过户手续的后果由买受人自行承担”。也就是说，竞买人拍下的法拍房不能过户，法院对此不会负责。但如果竞拍人悔拍，保证金就会被没收。在王珍（化名）参与的一次法拍房竞拍中，就出现了“过户难”的问题。近日，位于北京西城区的一套法拍房进行拍卖，引来7000多人次围观，共25人报名，竞拍过程十分激烈。最终，王珍以550万元拍下该套房产。可是，王珍拿着法律文书去办理过户时，却被告知该套房产为“央产房”，需要在央产办出具批件、由房主配合之下，方可交易过户。事实上，这套房产的原房主现已过世，其生前已将名下的这套房产赠给自己收养的孙女及侄女名下，两人共有产权。后来，二人因财产分割引发纠纷，房产被法院拍卖。而该套房产属于央产房，上市交易手续较为麻烦，且房屋所有人不太配合，房屋原属的相关部门又不能当面沟通办理，只能通过电话和邮件沟通。受到这些因素的影响，王珍至今仍无法办理过户，十分苦恼。此外，还有一种“微利房”也会影响法拍房的过户。深圳的购房人罗霞（化名）通过法院拍卖拍下一套低价法拍房，在支付房款及相关税款之后，发现这套房产不能过户。后来，法院的裁定书出来了，但该套房产仍不能过户。经过了解，罗霞得知自己拍下的是政府微利房。无奈之下，罗霞只得提出撤销此次拍卖，得到法院应允。戴金花介绍，微利房是安居房的一种。按照深圳的相关政策，有些微利房不予直接办理过户登记，需附条件的登记过户，比如补交地价，也可由被执行人亲自办理转换手续后，再办理买受人的过户登记申请等。而在其他城市，微利房是否可以进行拍卖，不同地区的法院所持观点并不一致，需要竞拍者咨询相关部门。风险2：限购、欠费、债权债务纠纷增加过户难度除了产权性质以外，限购政策、欠费、债权债务纠纷等也会影响法拍房过户。2020年9月，北京的邱明（化名）以450万元拍下某公寓一套房产。当月，邱明通过银行贷款付清了房款。一个月后，邱明领取了法院出具的执行裁定书和成交确认书。但是，由于该套房产涉及“一房两卖”等纠纷，债权债务关系十分复杂，给该套房产的过户带来了很大的难度。此外，戴金花介绍，在实际操作中，法拍房或多或少存在欠费情况。一般来说，物业费、水电费、公共维修基金等费用为原房屋所有人所欠，新的买受人并不需要支付。但对于法拍房的竞买人来说，并非如此，因为司法拍卖公告中通常会声明“标的物可能存在的物业费、水、电等欠费，均需由买受人自行解决”。即便法院在拍卖公告中没有这样的声明要求，但面对欠缴物业费，物业公司在后期协助腾退、房产装修方面也可能施加各种阻力。为了避免出现这种情况，购房人可在竞拍前到小区物业具体了解房屋是否有拖欠物业费、水电气费、公共维修基金等情况。另据一位不动产登记部门人士介绍，竞拍者在竞拍前还需落实房屋所在区域是否存在限购政策。因为此前最高人民法院发布新规明确，从2022年起，参与司法拍卖房屋的竞买人，必须符合当地的房产限购政策。根据规定，在司法拍卖房产成交后、人民法院向买受人出具成交裁定书前，买受人需要提交自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料，人民法院需对材料进行审核；如果买受人不符合持续具备购房资格条件，人民法院不能出具拍卖成交裁定书。去年以来，很多城市对限购政策等有所调整，竞拍人要关注所在城市甚至所在区县的最新限购规定，明确自身是否具备购房资格。风险3：拍卖后才申请按揭贷款可能无法操作当购房人看中一套法拍房，却由于经济能力不足而不能全额付款，在这种情况下法拍房能不能贷款？对此，戴金花表示，法拍房一般仅支持商业贷款，而且需要找到特定的银行才可以申请贷款，特定的银行在竞买公告中也有注明。而且，与普通商品房不同，竞买人办理法拍房的按揭贷款，一定要提前申请审核，拍卖后才申请审核，则有可能无法操作。戴金花进一步解释，竞买人在拍下法拍房后，准备尾款的时间十分紧张，一般只有10天左右，因此竞买人在拍卖前应及时和贷款银行联系、提出贷款预申请。如果竞买人未能在规定时间内及时支付房款，竞拍的保证金就会被没收，其也将失去参与下次竞拍的权利。“在很多情况下，法拍房是需要银行先放款、再做抵押的。为了控制风险，银行会要求买受人提供符合资质的担保公司进行担保，买受人与担保公司签署担保协议并支付担保费用，银行在收到担保公司出具的担保函之后才会放款。”戴金花如是说。新京报记者 张建编辑 武新 校对 柳宝庆记者邮箱：zhangjian@bjnews.com.cn
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