广州拉开一线城市放松限购的序幕
文：任泽平团队导读1月27日，广州取消120平以上住房限购，成为一线城市中首个按面积段划分限购范围的城市，外地户籍广州购买改善住房不受限。此次新政预计将有效提振核心区改善性需求，短期主城区中大户型销售或将提升。同时，“租一买一”、“卖一买一”，将有效降低购房成本。广州政策放松具有风向标意义，是对中央精神的响应和贯彻，体现稳地产的重要性。1月24日，央行、金管局发布文件放松经营性物业贷款用途，盘活房企存量资产。1月25日，金管局提出加快推进城市房地产融资协调机制落地见效、做好个人住房贷款金融服务、指导金融机构支持“三大工程”建设。1月26日，住建部会议强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、各地抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单、因地制宜调整房地产政策。未来一线城市取消限购是大势所趋。房地产进入从防过热转向防过冷的阶段。从销售、投资等指标看房地产市场已超调，未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，重点是促进软着陆，推出新模式，作为周期之母房地产稳则经济稳。当前楼市表现疲弱，不用担心取消限购引起市场迅速过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。未来三招可救地产：1）组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房；2）全面取消限购；3）降低二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。正文一、广州大幅放松限购，拉开一线城市放松限购序幕1月27日，广州发布《关于进一步优化广州市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），大幅放松限购，包括在限购区内，购买120平方米以上住房，不纳入限购范围；限购区内居民把房子出租备案或挂牌销售后，不算持有套数等。广州成为一线城市中首个按面积段划分限购范围的城市，外地户籍广州购买改善性住房不受限。广州放开120平方米以上住房限购四大影响：1、前期广州推出的放松政策效果显著但边际减弱，此次新政有利于再次提振市场需求。2023年，广州相继推出认房不认贷、降低首付比和贷款利率、放松非核心区限购等政策，政策出台一个月内新房日均成交套数193.7、207.7、245.8套，较政策前分别增长55.6%、66.8%、83.6%。去化周期从23.7个月的高点降至17.8个月。但前期政策效果边际递减，叠加销售淡季，近期市场表现再次低迷。截至2024年1月26日，广州去化周期增至22.4个月，在一线城市中仅次于深圳。近一个月，广州新房日均成交113.6套，同比下降3.9%，此次新政有望再次提振需求。2、近年一线城市地产成交回归主城区，改善房是主导，预计此次释放的购买力较大。目前，广州120平以上住房成交占比呈增长趋势，根据克而瑞数据，2023年，广州120平以上新房、二手房成交占比分别为27%、20%，比2021年分别提高4、5个百分点。此次大户型限购取消，除本地购买力外，也将有力促进外地户籍在广州购买120平以上住房，短期主城区中大户型销售或将提升。3、“租一买一”、“卖一买一”，有效降低购房成本，接近于完全放开限购和限贷政策，预计将有效刺激置换改善需求。广州限购区内居民把房屋都出租备案或挂牌销售，再买房就算首套首贷，将大幅降低购房成本。根据贝壳研究院数据，2024年1月，一线城市首套、二套房贷利率分别为4.13%、4.54%，此次新政创新的“租一买一”“卖一买一”将使改善需求购房利率大幅降低41个基点。但在刺激改善需求的同时，也可能造成二手房挂牌量短期上升。4、一线城市政策调控具有风向标意义，广州拉开一线城市放松限购的序幕，未来一线城市取消限购是大势所趋。从2023年经验看，广州一直是一线城市中最早推出各类放松政策的城市，8月30日，广州宣布“认房不认贷”；9月20日，广州放松非核心区域限购，同时放松非广州市户籍居民家庭获取购房资格社保/个税限制。未来上海、深圳、北京局部放松限购是大势所趋，房地产进入从防过热转向防过冷的阶段。从销售、投资等指标看房地产市场已超调，未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，未来重点是促进软着陆，推出新模式，作为周期之母房地产稳则经济稳。当前楼市表现疲弱，不用担心取消限购引起市场迅速过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。二、多部门两日接连发声，房企融资环境有望改善2022年以来，中央陆续出台“金融16条”、“三支箭”等政策支持房企融资。截至2023年末，房地产开发贷款余额12.9万亿元，同比增长1.5%，占金融机构各项贷款余额的5.4%，较2022年末下降0.5个百分点。近期多部门连续发声，再次强调金融政策支持房企融资，房企资金链紧张情况有望改善。1月25日，金管局表示：1）加快推进城市房地产融资协调机制落地见效；2）指导金融机构落实经营性物业贷款管理要求；3）做好个人住房贷款金融服务，优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策；4）指导金融机构支持“三大工程”建设。1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议强调：1）加快推动城市房地产融资协调机制见效，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。2）各地要以项目为对象、抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，精准有效支持合理融资需求。3）充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。与此前相比，此次金管局、住建部提到的金融支持房企融资亮点包括：1、金融支持对象由房企转向项目，预计本月底前第一批项目名单落地后即可争取贷款，有利于精准纾困。此前，房地产融资机制更多以房企整体为支持对象，此次再次转向房地产项目，项目层面融资利好主体信用受影响但持有优质项目的房企，将更为精准的为出险房企纾困。此外，本月底落地，时间之快超出市场预期。2、重申因城施策，需求端政策尤其是限购政策有望迎来进一步边际放松。1月25日，金管局提出“支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策”，1月26日，住建部提出“赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。两种提法均是对因城施策的重申，后续限购、首付比、贷款利率等针对需求端的政策或将继续边际放松。三、放松经营性物业贷款用途，盘活房企存量资产1月24日，央行、金管局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》），细化了经营性物业贷的管理口径、期限、额度、用途等。包括三大亮点：1、拓宽经营性物业贷款资金用途，改善优质房企流动性。《通知》提出，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房企，资金用途可以不局限于所抵押的经营性物业，贷款可用于偿还该企业及其集团控股公司存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。对优质房企流动性是重大利好，但对已出险、非正常经营的房企利好有限。2、明确70%抵押率上限，提高可贷额度，有望盘活存量资产。从近年经验看，经营性物业贷抵押率一般不高于50-60%。新政后，抵押率上限提升至70%，贷款额度有了提升空间，有利于增加房企融资规模。不过，贷款额度不只取决于评价估值单一维度，房企偿债能力等也是重要影响因素，因此，是否能达到70%上限需要持续追踪银行落地情况。3、贷款期限有望延长至15年。根据以往经验，银行对经营性物业贷的规定是最长不超10年，本次通知规定最长不超15年，为贷款期限提供了明确依据。考虑到此次《通知》前，商业银行已经为房企提供经营性物业贷款，同时，房企获得经营性物业贷款的前提是拥有优质物业资产，因此，此次《通知》对经营性物业贷款的放松带来的新增贷款可能相对有限。四、未来三招可救地产：组建住房银行、全面取消限购、降息降准有三招可救当前地产，房地产是第一大支柱产业，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。1）组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。开放商拿到资金限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾，坚决不能让购房者承担地产调整的风险，他们是无辜的和弱势群体。当前地方财政压力大，能力有限。房企回款有多余资金，可以用于拿地，土地财政就会恢复，地方债务压力就能缓解，基建有望回升。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，本来开发商手里就有那么多库存，如果额外再新增供地用于租赁房，将导致巨大的浪费。2）当前是全面取消限购的良机。现在市场低迷，是取消限购的良机，发达国家对国内居民都没有限购措施，都是通过价格和税收调节，而不是人为的行政手段，违背市场经济。一二线市场如果活跃起来，可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。在当前行业持续低迷背景下，取消限购短期内不会引起市场迅速过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。3）降息，首套房存量房贷利率下调是善政，未来可以考虑降低二套房的存量房贷利率，降低居民的利息支出负担，然后通过降准降低银行的负债成本。现在实际利率偏高，就业和收入压力大，应该大幅降低存量利率，之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。我们在业内提出了分析框架“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。在此框架基础上提出“房地产长效机制的关键是城市群战略、金融稳定、人地挂钩和房地产税”。用时间换空间，促进长期平稳健康发展。如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。添加助理领取专属研报
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